租售并举时代来临绿色人居成行业风向

摘要: 近两年，由于看好住房租赁市场前景，各上市房企跃跃欲试，不少公司在半年报中披露了已经开展的住房租赁业务，表示将继续大力推进租赁业务发展，预示着“租售并举”时代的来临。

近两年，由于看好住房租赁市场前景，各上市房企跃跃欲试，不少公司在半年报中披露了已经开展的住房租赁业务，表示将继续大力推进租赁业务发展，预示着“租售并举”时代的来临。而在城市建设和人居环境领域，随着科技不断发展以及人民日益增长的美好生活需要，绿色理念也进入了快轨道发展的新时代。

背景分析

新增供地“自持并租赁”常态化

在“限”字当头的背景下，此前火热的房地产市场逐渐冷却，随着楼市调控的进一步深化，大力发展和规范房屋租赁市场，从而增加房屋“供应池”的做法。近来包括一线城市及部分热点二线城市的土地市场，已迎来一大波新地供应。而土地供应普遍“竞自持”，甚至出现100%自持、完全用于租赁及供地大规模转向保障性住房等现象表明，我国楼市供应体系正在发生根本性变化。

伴随租赁市场的发展，各地政府的供地结构也明显变化，即全面向保障性住房（主要是公租房）和自持并租赁转变。“十三五”广州供地增长20%，租赁住房为供应重点；深圳新增保障房中公租房占70%。2016年底至今，万科已在北京、广州、佛山拿了5宗自持地块，新增供地“自持并租赁”已常态化。

需求快速释放 人均月租金呈上涨趋势

有研究数据显示，我国拥有13.7亿人口，租赁人口目前为1.68亿。从国际经验上看，美国拥有3亿人口，租赁人口约为1亿；日本拥有1.2亿人口，租赁人口约为3400万。发达国家的租赁人口占比在30%左右，而目前我国租赁人口占比仅为12%，因此，行业内普遍认为，我国租赁人口的增长有较大空间。从租赁房屋套数占比数据看，美国、日本、德国等发达国家的占比均超35%，我国目前仅为19%，租赁房屋套数的增长会是未来趋势之一。

事实上，这一趋势在许多城市正在得到证实。58集团房产数据研究院披露的数据显示，2017年全国租房需求较2016年增长57%，第四季度租房需求较2016年同比增长71%。其中一线城市2017年租房需求量占全国总需求量的13%。新一线城市成都、杭州、武汉、重庆等12城的租房需求量占全国需求量的20%，与2016年相比上涨43%，涨幅超过一线城市。新一线城市因其经济的繁荣、政策的倾斜和城市的发展，吸引越来越多的人群在此安家。

随着租房需求量的上升，全国人均月租金也呈上涨趋势。中原地产数据显示，2017年全国年度人均月租金价格同比上涨16.7%。2017年全年数据显示，6~7月为租金的最高点，这与大量高校学生毕业释放了一大部分的租房需求有关，需求增加带动租金价格上涨。而易居研究院于近日发布的《全国50城房租收入比研究》中认为，6月份全国50个城市中超七成的房租相对收入较高，即个人租房费用占个人可支配收入的比重超过25%。其中，深圳、三亚和上海的房租收入比超过45%，北京更是达58%。这意味着在上述四座城市里，很多人也许要用近五成收入租房。

市场反应

市场发展潜力巨大

房企纷纷抢滩布局

链家研究院认为未来5~10年，中国租赁市场将进入快速发展阶段，2020年的市场体量约为1.6万亿元，2025年将达到2.9万亿元，2030年有望超过4万亿元。加上中央多次重申对于住房的重新定位，即“房子是用来住的，不是用来炒的”，这是楼市供应更加强调有效性、持续性，并引导土地及住房供应结构性变化的原因。在政策支持及社会发展的变化下，买房这一传统方式正在悄然转换，租房时代即将来临。

在政策导向、市场前景均利好的情况下，众多资本也看到隐藏在租赁型住房里巨大的商机。据了解，2015年开始，众多房企开始抢滩租赁市场，其中便包括国内知名的房地产开发商万科、龙湖等，以及房地产中介机构世联、链家等。截至目前，全国共有近百家集中式长租公寓品牌，门店遍布全国35个城市，门店数量集中在20~40家。

今年以来，国家相继出台相关政策，明确表示要加快住房租赁市场发展，鼓励长短租公寓业态成长。这无疑给行业从业者的一针“强心剂”。长租公寓作为最新的风口行业得到众多资本的关注，仅房地产开发商就有数十家企业规划了这一业务。如碧桂园提出的“长租城市”构想，把针对细分客群的长租公寓品牌组合在一起，加上社区商业及生活配套就形成的“长租社区”。

易居房地产研究院总监严跃进认为，伴随着我国消费升级、租赁金融的日趋成熟以及租赁制度的逐步完善，个人持有租赁房源占比将降低，规模化专业机构的崛起将是大势所趋。而这也是众多资本和机构在过去几年不断加大租赁型公寓投入的重要原因。

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